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粤港澳大湾区物流市场迎来了新的里程碑。最新统计数据显示，2024年总存量突破2000万㎡，达到2096.9万㎡，同比增长超过20%。随着跨境电商需求的持续增长及土地集约化政策推进，该区域物流基建规模不断扩张，成为中国物流市场中的重要枢纽。
佛山超越香港，成为存量规模最大城市
根据第一太平戴维斯日前发布的最新统计数据，2024年佛山以新增98.4万㎡的物流供应量超越香港，成为粤港澳大湾区物流市场存量最大的城市。截至目前，佛山的物流市场总存量达到396.2万㎡，高出香港的392.9万㎡，跃居区域榜首。这一变化反映了内地城市在物流基础设施建设方面的快速发展，尤其是在广佛肇城市板块内，物流市场新增供应量达到175万㎡，占全区供应量的四成以上。
自2022年以来，大湾区物流市场存量以每年约30%的速度扩张。2024年，尽管新增供应达到394万㎡，创历史新高，但市场需求的增速放缓，使得区域平均空置率上升5.3个百分点。
跨境电商需求成为主力驱动
在大湾区物流市场中，跨境电商行业的需求仍然是去化的主要动力。第一太平戴维斯的数据显示，2024年新增的物流仓储中，有67.3%的面积被中国跨境电商“四小龙”——Temu、Shein、AliExpress和Tiktok Shop承租。这些企业的快速扩张进一步巩固了其在区域物流市场中的核心地位。
自2019年底以来，跨境电商仓储需求的增长带动了大湾区物流市场的发展。尽管2024年区域净吸纳量同比下降8.3%，但市场租赁情绪仍保持谨慎乐观。在所有新增供应中，超过60%的面积已被头部跨境电商企业承租，显示出该行业需求的韧性。
租金上升 未来三年供应预计增长六成
2024年粤港澳大湾区物流租金指数同比上升2.7%，其中内地城市的租金涨幅介于0.4%至4.7%之间。然而，投资市场的表现却相对疲软。受投资者对租金预期及估值更趋保守的影响，大湾区物流价格指数自2020年以来首次下降，全年同比下跌2.1%。
第一太平戴维斯分析指出，虽然物流市场租金保持增长，但贸易摩擦升级及关税上涨等外部因素对市场增长形成压力。同时，买家对投资项目的收益预期减弱，也在一定程度上影响了市场活力。
展望未来三年，大湾区物流市场新增供应预计将达到1350.3万㎡，总存量将在目前的基础上扩张超过六成，达到64.4%的增长幅度。其中，广佛肇板块仍将是新增供应的主要来源，预计该区域将占据63.8%的新增供应量。
第一太平戴维斯认为，尽管物流市场面临外部压力，但内需增长及政策激励可能在一定程度上缓解市场的下行压力。同时，市场供应端的精准调控将对区域物流租赁及投资市场的平衡发展至关重要。
大湾区物流市场的持续扩张反映了该地区在中国经济转型中的重要角色，特别是跨境电商的蓬勃发展为物流基建提供了强劲的需求支撑。然而，在供应创新高的背景下，市场空置率的上升及投资热情的降温显示出潜在挑战。未来，如何在供需之间找到平衡，将成为大湾区物流市场可持续发展的关键课题。
2024年，制造业商务活动徘徊在相对较低的水平，但跨境电商仍延续了增长势头，并继续成爲大湾区物流市场需求增长的主要驱动力。
随着近年来土地集约化利用的推进落实和工业用地容积率的提高，粤港澳大湾区物流市场多层仓数量持续增加。2024年，市场供应394万㎡，创历史新高。第一太平戴维斯数据显示，去年底，粤港澳大湾区物流市场总存量突破2000万㎡，达到2096.9万㎡，同比扩张超过20%。
其中，2024年，佛山以98.4万㎡的物流市场新增供应量超过香港，成为粤港澳大湾区物流市场存量规模最大的城市。至此，佛山的物流市场总存量达到396.2万㎡高出香港3.3%。
自2022年起，粤港澳大湾区物流市场存量规模连续三年30%的增速扩张。2024年，广佛肇城市板块的年度供应量达到175万㎡，占比超过四成，成爲该区域供应的主要来源。
2024年全年，粤港澳大湾区净吸纳量同比下降8.3%至268.8万㎡。在供应又达新高的背景下，区域平均空置率上升5.3个百分点。尽管如此，鉴于跨境电商行业需求保持增长，市场租赁情绪仍谨慎乐观。去年，在所有新增供应中，有超60%的面积被头部跨境电商承租。
2019年底以来，跨境电商行业的仓储需求持续旺盛，成爲大湾区物流市场去化的重要驱动力。第一太平的统计数据显示，在2024年新增供应中，有67.3%面积的物流仓被Temu、Shein、AliExpress、Tiktok Shop的中国跨境电商“四小龙”承租，进一步凸显当前跨境电商在区域新增供应市场中的核心地位。
根据第一太平数据，2024年，粤港澳大湾区物流租金指数同比上升2.7%，内地城市录0.4%至4.7%的租金涨幅。相反，投资市场表现则转软，买家对投资标的项目的租金预期及估值更趋保守。受此影响，粤港澳大湾区物流价格指数自2020年以来首降，全年同比下降2.1%。
在市场存量方面，未来三年，第一太平戴维斯预判，粤港澳大湾区物流市场新增供应将达到1350.3万㎡，总存量扩张超过六成达到64.4%。其中，广佛肇仍将是未来三年新增供应的主要来源，预计63.8%的新增供应占比发生在该区域。
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